Si firmaste tu crédito hipotecario hace unos años, es probable que hoy otro banco te ofrezca una tasa más baja que la tuya. No tienes que vender la casa ni empezar de cero para aprovecharla: la ley te permite llevar tu deuda a otra institución mediante un trámite llamado sustitución (o subrogación) de acreedor.
El banco nuevo liquida tu saldo con el banco actual y se queda con el crédito, con la misma garantía sobre tu vivienda. Aquí tienes cómo funciona, cuándo vale la pena y qué hacer en cada etapa.
Respuesta rápida: pide a tu banco actual un estado de adeudo para efectos de subrogación (tiene 15 días naturales para entregarlo), consigue una oferta vinculante de otro banco, compara el CAT y los gastos de cierre, y firma la sustitución. El cambio conviene si el ahorro mensual recupera los costos en menos de 3 años.
Qué es la sustitución de acreedor y en qué se diferencia de una hipoteca nueva
La sustitución de acreedor está regulada en el artículo 15 de la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado. Dice que, cuando otra entidad paga por adelantado tu crédito con uno nuevo, esa entidad ocupa el lugar del acreedor anterior “por ministerio de ley”.
En la práctica, eso significa que la hipoteca original sobre tu casa no se cancela ni se vuelve a constituir. Se mantiene la misma garantía y su prelación; lo que cambia es quién te presta, la tasa, el plazo y la mensualidad.
Esa diferencia importa por el costo. Una hipoteca nueva implica escriturar de nuevo la garantía, con los honorarios e impuestos que eso conlleva. En la sustitución, cuando el banco anterior y el nuevo son instituciones de crédito, la ley indica que no se requiere escritura pública: basta un documento privado ratificado ante fedatario público.
Cuándo conviene cambiar tu hipoteca
Una tasa más baja no garantiza ahorro. Antes de iniciar el trámite, revisa estos cuatro puntos:
- Diferencia de tasa: si la tasa nueva es apenas medio punto menor, los gastos de cierre pueden comerse el ahorro. Compara el CAT, no solo la tasa, porque el CAT incluye comisiones y seguros.
- Plazo restante: si te quedan pocos años, ya pagaste la mayor parte de los intereses. El cambio rinde más cuando falta más de la mitad del plazo.
- Saldo pendiente: con saldos bajos, un punto de tasa representa pocos pesos al mes y tarda más en compensar los costos.
- Tu perfil actual: si hoy ganas más o tu Buró de Crédito está mejor que cuando firmaste, es probable que califiques para mejores condiciones.
Un cálculo rápido
Imagina un saldo de $1,200,000 a 15 años con tasa fija de 11.8%. La mensualidad ronda los $14,250. Si otro banco te ofrece 9.8% al mismo plazo, la mensualidad baja a cerca de $12,750: unos $1,500 menos al mes.
Ahora divide los gastos de cierre entre ese ahorro mensual. Con $30,000 de gastos, los recuperas en unos 20 meses; con $50,000, en unos 33 meses. Si el resultado supera 36 meses, piénsalo dos veces, sobre todo si podrías vender la casa antes.
Qué créditos no puedes cambiar por esta vía
No todas las hipotecas califican. El artículo 17 de la misma ley excluye de la sustitución de acreedor los créditos de Infonavit, Fovissste, Fonhapo y entidades públicas similares, así como los derivados de contratos colectivos de trabajo.
Si tu crédito es de Infonavit o Fovissste, el banco no puede subrogarse en él por la vía de este artículo. Pregunta directamente al banco qué opciones tiene para tu caso antes de asumir que puedes moverlo.
Si tu hipoteca es a tasa variable, el artículo 16 limita la comisión por pago anticipado en la subrogación: no puede ser mayor al 1% del saldo pendiente. En créditos a tasa fija, revisa tu contrato; varios bancos ya no cobran penalización por pagos anticipados.
Entérate más: Crédito Infonavit vs hipoteca bancaria: qué evaluar más allá de la tasa
Sustitución de acreedor paso a paso
1. Reúne la información de tu crédito actual
Ten a la mano tu último estado de cuenta de la hipoteca: saldo insoluto, tasa, CAT, plazo restante, seguros incluidos y la cláusula de pago anticipado. Con eso podrás comparar ofertas con datos reales.
2. Cotiza con al menos tres bancos
Busca productos que se anuncien como “cambio de hipoteca” o “mejora de hipoteca”. Pregunta por la tasa, el CAT, el plazo, la comisión por apertura y qué gastos cubre el banco. Algunos absorben el avalúo o los honorarios notariales como parte de una promoción, así que confirma por escrito si es permanente o temporal.
Entérate más: Los mejores bancos para crédito hipotecario en México: Comparativa de CAT
3. Pide una oferta vinculante
La ley obliga al banco a entregarte una oferta vinculante gratuita, con vigencia de 20 días naturales, que detalle términos, tasa y comisiones. Es el documento que te permite comparar en serio y exigir que el contrato final coincida con lo prometido.
4. Solicita el estado de adeudo a tu banco actual
Presenta por escrito, en la sucursal donde radica tu crédito o en su unidad especializada, la solicitud del documento con el monto total del adeudo a la fecha de liquidación. El banco tiene 15 días naturales para entregarlo, con cada concepto desglosado. Guarda el acuse de recibo.
Si no estás de acuerdo con el monto, puedes pedir una aclaración. El banco tiene 10 días naturales para confirmar la cifra o corregirla.
5. Entrega el estado de adeudo al banco nuevo
El banco nuevo hace el estudio de crédito y el avalúo del inmueble. Con la aprobación, paga directamente el saldo al banco anterior e indica que el pago se hace conforme al artículo 15, para que la garantía se mantenga.
Una vez hecho el pago, el banco anterior ya no puede cobrarte ninguna cantidad adicional por ese crédito.
6. Firma y ratifica ante fedatario
Firmas el documento de sustitución y el nuevo contrato, y se ratifica ante notario o corredor público. Revisa que la tasa, el plazo y las comisiones sean las mismas de la oferta vinculante antes de firmar.
7. Confirma la inscripción
El documento de adeudo, el comprobante de pago y el de subrogación se inscriben en el folio electrónico de ambos bancos, sin costo para ti. Después, el banco nuevo solicita la anotación en el Registro Público de la Propiedad de tu estado. Pide una copia de la inscripción para tus archivos.
Qué gastos sí vas a pagar
La sustitución sale más barata que una hipoteca nueva, pero no es gratis. Estos son los conceptos más comunes:
- Avalúo: el banco nuevo lo pide para calcular cuánto te puede prestar.
- Honorarios del fedatario: por la ratificación del documento de sustitución.
- Derechos de registro: varían por estado, porque cada Registro Público se rige por su legislación local.
- Comisión por apertura: depende del banco; en campañas de cambio de hipoteca algunos la reducen o la eliminan.
- Comisión por pago anticipado: solo si tu contrato la contempla; en tasa variable, con el tope del 1% que marca la ley.
Pide al banco nuevo un desglose por escrito de cada uno. Ese total es la cifra que usas para el cálculo de recuperación.
Qué hacer si tu banco no entrega el estado de adeudo
Algunos bancos tardan o ponen trabas para retenerte. Si pasan los 15 días naturales sin respuesta, presenta una queja ante Condusef con el acuse de tu solicitud.
La ley prevé que el banco que incumple ese plazo pague daños y perjuicios, y Condusef puede imponerle una multa de 10,000 a 15,000 días de salario mínimo. Mencionarlo en tu seguimiento suele acelerar la entrega.
Si tu banco actual te ofrece igualar la tasa
Es común que, al enterarse, tu banco te ofrezca una mejora para que no te vayas. Puede ser buena opción porque te ahorra avalúo y parte del trámite.
Pide la propuesta por escrito y compárala con la oferta vinculante del otro banco usando el CAT. Si aceptas, la modificación se formaliza con un convenio modificatorio ante notario y se inscribe en el Registro Público, así que también tiene costo.
Antes de llamar al banco
Calcula tu ahorro mensual con la tasa ofrecida, réstale los gastos de cierre y verifica que los recuperes en menos de 3 años. Si el número cuadra, solicita hoy mismo el estado de adeudo a tu banco: el plazo de 15 días empieza a correr desde que lo pides por escrito, y la oferta vinculante solo dura 20 días.
