Firmar un crédito a 15 o 20 años es aceptar condiciones que van a acompañarte durante varios sexenios, cambios de trabajo y ciclos económicos. Una de las más importantes, y de las que menos se revisan, es el tipo de tasa: fija o variable.
La diferencia parece técnica, pero define algo muy concreto: si tu mensualidad será la misma en el año 18 que en el primero, o si dependerá de lo que decida Banxico en reuniones a las que nunca vas a asistir.
Respuesta rápida: la tasa fija te da certeza total sobre lo que pagarás y es la opción que Condusef recomienda para créditos hipotecarios. La tasa variable puede salirte más barata al inicio, pero solo conviene si tu crédito es corto o tienes margen para absorber mensualidades más altas.
Qué es la tasa fija y cómo funciona
Con tasa fija, el porcentaje de interés que firmas el primer día se mantiene durante toda la vida del crédito. Si contratas una hipoteca al 10.5% anual, ese 10.5% sigue igual aunque la economía cambie por completo.
Eso significa que tu mensualidad no se mueve. Puedes planear tu presupuesto a 20 años con una cifra exacta, y cada pago reduce el saldo de forma predecible.
En México es el esquema dominante. La mayoría de las hipotecas bancarias, los créditos personales, los de nómina y los automotrices se otorgan a tasa fija. Condusef, en sus guías para elegir crédito hipotecario, señala la tasa fija como la opción recomendable.
El costo de esa certeza: si las tasas del mercado bajan después de que firmas, tú no te beneficias de forma automática. Sigues pagando la tasa original, salvo que cambies tu crédito a otro banco.
Qué es la tasa variable y cómo funciona
Con tasa variable, el interés se calcula como una tasa de referencia más un margen fijo que pone el banco. En el contrato lo verás escrito como “TIIE + X puntos” o una fórmula parecida.
Desde 2025, los financiamientos nuevos dejaron de usar la TIIE a 28 días tradicional y, en general, se referencian a la TIIE de Fondeo. Esa tasa se mueve muy de cerca con la tasa objetivo de Banxico.
En la práctica, cuando Banxico sube su tasa, tu mensualidad sube en los periodos siguientes. Cuando la baja, tu mensualidad también baja. El margen del banco no cambia; lo que cambia es la base.
Variantes que también vas a encontrar
- Tasa mixta: fija durante los primeros años (por ejemplo, cinco) y variable a partir de ahí. Te da estabilidad al inicio, pero el riesgo llega justo cuando ya te acostumbraste a una mensualidad.
- Tasa variable con tope: la tasa se mueve, pero no puede pasar de un máximo pactado en el contrato. Limita el peor escenario, aunque ese tope suele estar bastante por encima de la tasa inicial.
El caso de los créditos Infonavit en VSM
Muchos créditos antiguos del Infonavit se otorgaron en Veces Salario Mínimo (VSM). No son tasa variable en sentido estricto, pero comparten el problema: el saldo se actualiza cada año, así que la deuda puede crecer aunque pagues puntual. Infonavit permite convertirlos a pesos con tasa fija; si tienes uno, revisa esa opción en Mi Cuenta Infonavit.
Diferencias clave entre tasa fija y variable
| Aspecto | Tasa fija | Tasa variable |
|---|---|---|
| Mensualidad | Igual todo el plazo | Cambia según la TIIE |
| Tasa inicial | Suele ser más alta | Suele ser más baja |
| Si Banxico sube tasas | No te afecta | Pagas más |
| Si Banxico baja tasas | No te beneficia | Pagas menos |
La tabla resume el intercambio: con la fija pagas una especie de seguro contra subidas; con la variable apuestas a que las tasas se mantendrán estables o bajarán.
Cuánto puede cambiar tu mensualidad: un ejemplo
Para ver el impacto real, toma un crédito hipotecario ilustrativo de 1,500,000 pesos a 20 años. Las cifras son de ejemplo, no ofertas de un banco en particular:
- Al 9.5% anual: mensualidad aproximada de 13,982 pesos.
- Al 10.5% anual: 14,976 pesos.
- Al 11.5% anual: 15,996 pesos.
- Al 12.5% anual: 17,042 pesos.
Si contrataras a tasa variable con 9.5% y la tasa subiera 3 puntos, tu pago mensual crecería en poco más de 3,000 pesos. Al año son más de 36,000 pesos adicionales, sin que hayas pedido un peso más.
Esto no es un escenario extremo. Entre 2021 y 2023, Banxico subió su tasa de referencia hasta 11.25%, el máximo de su historia reciente. Quien tenía créditos ligados a la TIIE vio subir sus pagos de forma sostenida durante ese periodo.
Qué pasa con las tasas hoy
Al cierre de octubre de 2026, la tasa objetivo de Banxico está en 6.50%. La Junta de Gobierno la recortó a ese nivel en mayo y la mantuvo sin cambios en junio, agosto y septiembre, lo que el mercado lee como el fin del ciclo de recortes que empezó en 2024. La próxima decisión está programada para el 5 de noviembre.
¿Qué implica para tu decisión? Con tasas que ya bajaron más de 4 puntos desde su máximo, el margen para que sigan cayendo es menor que el margen para que vuelvan a subir en algún momento de un crédito a 20 años. Nadie puede predecir la tasa de 2035, y esa incertidumbre es justo lo que estás asumiendo con una tasa variable.
Entérate más: Tasa de referencia de Banxico: cómo afecta lo que pagas en créditos y lo que ganas al ahorrar
Cuál conviene según tu situación
- Si tu ingreso es fijo y ajustado (asalariado con presupuesto apretado): tasa fija. Una subida de 2 o 3 puntos podría desbalancear tu gasto mensual sin aviso.
- Si vas a contratar una hipoteca a 15 o 20 años: tasa fija en la mayoría de los casos. Entre más largo el plazo, más ciclos de alzas puede atravesar tu crédito.
- Si el crédito es corto (2 a 4 años) y tienes colchón: la variable puede tener sentido si la tasa inicial es claramente más baja. Tienes menos tiempo expuesto a cambios.
- Si planeas liquidar anticipadamente: por ejemplo, porque esperas una herencia, la venta de otro inmueble o un bono grande. Una variable más barata al inicio puede ahorrarte intereses, siempre que confirmes que no hay penalización por pago anticipado.
- Si tienes ingresos variables (independiente, comisionista, negocio propio): tasa fija. Sumar incertidumbre en tus pagos a la que ya tienes en tus ingresos multiplica el riesgo.
- Si ya tienes un crédito a tasa variable: calcula cuánto pagarías si la tasa subiera 2 o 3 puntos. Si esa cifra no cabe en tu presupuesto, cotiza migrar a tasa fija con otro banco.
Una regla práctica para decidir
Hazte esta pregunta: si mi mensualidad subiera 20% durante dos años seguidos, ¿podría pagarla sin endeudarme en otro lado? Si la respuesta es no, la tasa variable no es para ti, aunque la tasa inicial se vea atractiva.
Qué revisar en el contrato antes de firmar
- Tipo de tasa: busca si dice “fija”, “variable”, “mixta” o una fórmula como “TIIE + X puntos”. Si no está claro, pide que te lo expliquen por escrito.
- CAT: compara el Costo Anual Total, no solo la tasa. Dos créditos con la misma tasa pueden costar distinto por comisiones y seguros.
- Periodicidad del ajuste: en tasa variable, revisa cada cuánto se recalcula (mensual, trimestral) y qué referencia se usa.
- Tope máximo: si es variable con tope, ubica el límite y calcula tu mensualidad en ese escenario.
- Pagos anticipados: confirma que puedes abonar a capital sin penalización. Te sirve con cualquiera de las dos tasas.
Antes de elegir, haz este ejercicio
Usa el simulador de crédito hipotecario de Condusef para comparar ofertas de distintos bancos con el mismo monto y plazo. Después, pide a cada institución la mensualidad en tasa fija y, si ofrecen variable, la mensualidad en un escenario con 3 puntos más de tasa.
Con esas dos cifras frente a ti, la decisión deja de ser abstracta. Si la diferencia inicial entre fija y variable es pequeña, la certeza de la fija suele valer más. Y si ya firmaste a tasa fija y las tasas bajan mucho en el futuro, recuerda que puedes cambiar tu hipoteca a otro banco con mejores condiciones.
Entérate más: Cómo cambiar tu hipoteca a otro banco: sustitución de acreedor paso a paso
