Comprar una vivienda representa una de las decisiones financieras más importantes de tu vida. En 2025, el mercado hipotecario mexicano ofrece diversas opciones que se adaptan a diferentes perfiles y necesidades, desde créditos bancarios tradicionales hasta alternativas gubernamentales con tasas preferenciales. Con tasas de interés que oscilan entre 3.5% y 11.65%, y montos que pueden alcanzar hasta $2.8 millones de pesos, entender las opciones disponibles es fundamental para tomar la mejor decisión. Esta guía te ayudará a navegar el panorama actual de créditos hipotecarios en México.
Panorama actual del mercado hipotecario en México
El primer trimestre de 2025 mostró una recuperación moderada en el sector hipotecario mexicano. Se colocaron 273,700 millones de pesos en créditos durante el primer semestre, representando un crecimiento real del 2% anual. La tasa hipotecaria promedio se situó en 11.65%, ligeramente superior al 11.5% del año anterior, mientras que el CAT promedio para créditos hipotecarios estándar alcanzó 14.13%.
Los precios de vivienda continuaron su tendencia al alza, con un incremento nacional del 8.2% durante el primer trimestre. El precio promedio de una vivienda en México, según la Sociedad Hipotecaria Federal, es de $1,736,349 pesos, aunque esta cifra varía significativamente por región y tipo de propiedad.
Se estima que en 2025 se registrarán aproximadamente 809,000 financiamientos de vivienda a nivel nacional, lo que representa una recuperación importante frente a los 735,000 estimados para 2024.
La diferencia entre una buena y una mala decisión hipotecaria puede significar cientos de miles de pesos en intereses a lo largo de los años. Comparar opciones es fundamental.
Créditos hipotecarios bancarios: principales opciones
Las mejores tasas de 2025
Los bancos comerciales en México ofrecen créditos hipotecarios con tasas que varían considerablemente según tu perfil crediticio. Estas son las opciones más competitivas según datos actualizados:
HSBC: Destaca con la tasa de interés más baja del mercado en 10.45% y un CAT de 12.7%. Para un crédito de $1,475,849 pesos (con enganche del 15% sobre el precio promedio de vivienda), el monto total a pagar sería aproximadamente $3,133,389 pesos a 15 años.
BBVA: Ofrece su Hipoteca Fija con tasa de interés desde 11.20% y CAT promedio de 13.1% sin IVA. Proporciona mensualidades fijas durante todo el plazo del crédito, permitiendo conocer con certeza el comportamiento de tu deuda.
Scotiabank: Presenta el esquema VALORA con tasa de interés promedio ponderado anual fija de 10.75% y CAT promedio de 13.7% sin IVA. Ofrece diferentes esquemas de pago que se adaptan a distintas necesidades, incluyendo mensualidades fijas o esquemas de pago acelerado.
Banorte: Se distingue por su flexibilidad en la comprobación de ingresos, facilitando el acceso a personas con ingresos variables o comisiones adicionales.
Banamex: Resalta por ofrecer pagos mensuales iniciales más accesibles, ideal para profesionistas jóvenes que proyectan incrementos salariales en el mediano plazo.
Factores que determinan tu tasa
Tu tasa de interés final no es arbitraria. Los bancos consideran varios elementos para determinar las condiciones de tu crédito:
Historial crediticio: Un score alto en Buró de Crédito te permite acceder a las mejores tasas. Mantener un historial impecable puede reducir tu tasa en varios puntos porcentuales.
Monto del enganche: Un enganche mayor (35-40% del valor) reduce el riesgo para el banco y puede resultar en mejores condiciones. Los enganches mínimos suelen ser del 15-20%.
Plazo del crédito: Los plazos comunes van de 5 a 30 años. Plazos más largos significan mensualidades más bajas pero mayor costo total por intereses.
Relación laboral con el banco: Si ya tienes tu nómina o productos con la institución, frecuentemente puedes acceder a tasas preferenciales.
Tipo de vivienda: La tasa para vivienda usada suele ser ligeramente mayor que para vivienda nueva.
Créditos Infonavit: la opción preferencial para trabajadores
Para los trabajadores formales afiliados al IMSS, el Infonavit representa la alternativa más accesible y económica del mercado. En 2025, el instituto mantiene su compromiso de facilitar el acceso a vivienda digna con condiciones preferenciales.
Modalidades de crédito Infonavit
Crédito Tradicional Infonavit: Permite comprar vivienda nueva o usada con un monto máximo de $2,830,672 pesos. Las tasas son diferenciadas por nivel salarial, oscilando entre 3.5% y 10.45% anual, fijas durante toda la vida del crédito. Para ingresos de hasta 2.4 UMAs (aproximadamente $8,200 pesos mensuales), la tasa es de solo 3.5% anual, muy inferior a cualquier opción bancaria.
Cofinavit: Combina el crédito Infonavit con un crédito bancario, permitiendo acceder a montos mayores. El Infonavit aporta hasta $1,117,823 pesos, mientras la entidad financiera complementa el resto. La tasa del componente Infonavit es fija de 10.45%, mientras la bancaria varía según la institución.
Unamos Créditos: Permite unir el monto de crédito de dos o más personas (familiares, pareja o amigos) para acceder a una vivienda de mayor valor, hasta $5,095,000 pesos. Cada participante debe tener al menos 1,080 puntos y relación laboral vigente.
Crediterreno: Diseñado para comprar un terreno con servicios y posteriormente construir tu vivienda en etapas. El monto máximo para el terreno puede alcanzar $2,957,932 pesos, y posteriormente hasta $2,541,000 pesos para construcción.
Mejoravit: Crédito no hipotecario para remodelaciones y mejoras de tu vivienda actual, con montos de hasta $163,030 pesos.
Pago de pasivos: Permite trasladar una hipoteca bancaria al Infonavit si las condiciones resultan más favorables.
Requisitos y puntos necesarios
Para acceder a un crédito Infonavit tradicional necesitas:
- Puntos Infonavit: Mínimo 1,080 puntos, calculados con base en edad, salario, semanas cotizadas, ahorro en subcuenta de vivienda y cumplimiento de aportaciones patronales. Desde agosto 2025, existe el modelo T100 que permite acceder con solo 100 puntos a través de desarrolladoras específicas.
- Antigüedad laboral: Al menos 6 meses continuos en tu empleo actual.
- Relación laboral vigente: Estar cotizando activamente ante el IMSS.
- Edad límite: La suma de tu edad más el plazo del crédito no debe exceder 70 años para hombres ni 75 años para mujeres. Esto significa que si eres hombre de 45 años, tu plazo máximo sería de 25 años.
- Curso obligatorio: Completar el curso “Saber más para decidir mejor” disponible en línea.
- Capacidad de pago: El descuento de tu crédito no debe exceder el 30% de tu salario mensual.
Los trabajadores pueden consultar su precalificación, puntos acumulados y monto disponible en Mi Cuenta Infonavit, herramienta digital que simplifica el proceso.
Cómo elegir el mejor crédito hipotecario para ti
Elegir el crédito correcto requiere un análisis cuidadoso de tu situación particular:
Evalúa tu capacidad de pago real: Más allá de lo que el banco esté dispuesto a prestarte, calcula honestamente cuánto puedes pagar mensualmente sin comprometer tu calidad de vida. La regla general sugiere no destinar más del 30-35% de tu ingreso mensual al pago hipotecario.
Simula diferentes escenarios: Utiliza los simuladores de CONDUSEF y de los bancos para comparar cómo diferentes enganches, plazos y tasas afectan tu mensualidad y el costo total del crédito.
Considera tu situación laboral: Si eres trabajador formal con acceso a Infonavit, sus tasas preferenciales (especialmente para salarios bajos y medios) suelen ser imbatibles. Si eres profesionista independiente o tienes ingresos variables, explora opciones bancarias flexibles.
Piensa en el largo plazo: ¿Esperas incrementos salariales significativos? Bancos como Banamex ofrecen esquemas con pagos iniciales menores que aumentan gradualmente. ¿Planeas generar ingresos adicionales para pagar anticipadamente? Verifica que no haya comisiones por pagos adelantados.
No te enfoques solo en la tasa: El CAT es el indicador más importante porque incluye todos los costos. Un crédito con tasa ligeramente mayor pero sin comisiones puede ser más económico que uno con tasa baja pero comisiones altas.
El CAT: el verdadero costo de tu crédito
El Costo Anual Total (CAT) es el indicador más importante al comparar créditos hipotecarios. En 2025, el CAT promedio para créditos hipotecarios estándar en México es de 14.13%, con un rango que va desde 11.20% hasta 28.18%.
El CAT incluye:
- La tasa de interés ordinaria
- Comisión por apertura (si aplica)
- Seguros obligatorios (vida, daños, desempleo)
- Gastos de avalúo
- Comisiones de administración
- Gastos notariales estimados
Por ejemplo, un crédito con tasa de 10.45% pero con seguros costosos puede tener un CAT de 13%, mientras que otro con tasa de 11% pero menos comisiones podría tener un CAT de 12.5%. En el largo plazo, esta diferencia representa decenas de miles de pesos.
CONDUSEF requiere que todas las instituciones publiquen el CAT de sus productos, facilitando la comparación. Utiliza su simulador oficial para calcular el CAT personalizado según tu perfil y las características del crédito que solicites.
Pasos para solicitar tu crédito hipotecario
1. Verifica tu score crediticio: Consulta tu historial en Buró de Crédito antes de solicitar. Si hay errores, corrígelos primero. Un buen score mejora significativamente tus condiciones.
2. Calcula tu capacidad de compra: Considera tu enganche disponible, tu capacidad de pago mensual y los gastos adicionales (escrituración, que puede ser del 5-8% del valor del inmueble).
3. Precalifícate en múltiples instituciones: No te cases con la primera opción. Si eres trabajador formal, verifica tu precalificación en Infonavit. Paralelamente, consulta con 2-3 bancos comerciales.
4. Compara usando el CAT: Solicita a cada institución el CAT estimado para tu caso específico. Esto te dará una visión clara del costo real de cada opción.
5. Reúne tu documentación: Generalmente necesitarás identificación oficial, CURP, comprobantes de ingresos (3-6 meses), comprobante de domicilio, estados de cuenta bancarios y declaraciones fiscales si eres independiente.
6. Busca tu propiedad: Una vez precalificado, inicia la búsqueda dentro de tu rango de precio. Recuerda dejar margen para gastos de escrituración y posibles mejoras.
7. Solicita el avalúo: La institución requiere que un valuador autorizado determine el valor comercial de la propiedad. Esto generalmente cuesta entre $3,000 y $8,000 pesos.
8. Formaliza tu crédito: Una vez aprobado, revisa cuidadosamente el contrato antes de firmar. Asegúrate de entender todas las cláusulas, especialmente las relacionadas con seguros, pagos adelantados y consecuencias de incumplimiento.
Si tienes otras deudas con tasas altas que dificultan tu capacidad de ahorro para el enganche, considera consolidarlas primero. Opciones como Soy Claire pueden ayudarte a simplificar tus pagos y mejorar tu perfil crediticio antes de solicitar tu hipoteca.
Convierte tu sueño de casa propia en realidad
Comprar una casa en 2025 es perfectamente alcanzable con la preparación y el conocimiento adecuados. El mercado hipotecario mexicano ofrece opciones para prácticamente cualquier perfil, desde trabajadores con salarios mínimos que pueden acceder a tasas de 3.5% con Infonavit, hasta profesionistas con ingresos altos que pueden negociar condiciones preferenciales con bancos comerciales.
La clave está en no apresurarte. Tómate el tiempo necesario para entender tu situación financiera, comparar todas las opciones disponibles y elegir la que mejor se adapte a tus necesidades y planes a largo plazo. Recuerda que un crédito hipotecario es un compromiso que durará años, por lo que cada punto porcentual de diferencia en la tasa puede representar ahorros significativos.
Utiliza las herramientas digitales disponibles: el simulador de CONDUSEF para comparar opciones, Mi Cuenta Infonavit para verificar tu precalificación si eres trabajador formal, y los simuladores de cada banco para entender exactamente qué puedes pagar.
Con información clara, comparación exhaustiva y asesoría adecuada, tu casa propia está más cerca de lo que imaginas. El mercado hipotecario de 2025 te ofrece las herramientas y opciones necesarias para hacer realidad uno de los objetivos más importantes de tu vida.
Fernando Tevéz
